Contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel: possibilidade de execução extrajudicial em caso de não pagamento da parcela

“É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” 

O procedimento que possibilita a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia constante nos contratos de mútuo de imóvel realizados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não viola os princípios da inafastabilidade da jurisdição e do acesso à justiça (CF/1988, art. 5º, XXXV), da garantia do juiz natural (CF/1988, art. 5º, LIII), e do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório (CF/1988, art. 5º, LIV e LV). Ele também não infringe o direito à propriedade (CF/1988, art. 5º, XII), visto que a sua concretização, quanto ao bem financiado pelo devedor fiduciante, ocorre somente com o total adimplemento da dívida, existindo, até o cumprimento dessa condição, mera expectativa. 

A qualidade da garantia fornecida pelo tomador de crédito contribuiu para o crescimento do setor imobiliário e para a redução de riscos e custos associados à atividade creditícia, potencializando a disponibilização de taxas de juros mais atrativas e, consequentemente, ampliando o acesso da população à moradia. 

Nesse contexto, exigir a judicialização da execução do procedimento de retomada do imóvel cujo devedor deixa de pagar o financiamento representaria um retrocesso legal no mercado de crédito imobiliário, na medida em que, além de gerar graves consequências sistêmicas na dinâmica dos financiamentos, poderia penalizar as partes contratantes que, mesmo com demandas legítimas, teriam que enfrentar tribunais excessivamente congestionados. 

Ademais, a lei federal impugnada dispõe de medidas indutivas ao cumprimento das obrigações contratuais, sob a orientação de redução da complexidade procedimental, cuja aplicação pressupõe o consentimento válido expresso das partes contratantes e a possibilidade de acesso ao Poder Judiciário para dirimir controvérsias ou reprimir eventuais ilegalidades (1). 

Com base nesse entendimento, o Plenário, por maioria, ao apreciar o Tema 982 da repercussão geral, negou provimento ao recurso extraordinário para manter o acórdão recorrido e, por conseguinte, reafirmar a constitucionalidade do procedimento da Lei 9.514/1997 que diz respeito à execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em contratos de mútuo. 

 
(1) Precedentes citados: RE 627.106 (Tema 249 RG) e RE 223.075.