Perda da propriedade do imóvel rural e extinção do contrato de arrendamento

A controvérsia consiste em determinar se a perda da propriedade dos imóveis rurais pelo arrendador implica a extinção do contrato de arrendamento, de modo a impedir que o arrendatário seja mantido na posse até o término previsto para a relação contratual.

Trata-se, na origem, de ação de interdito proibitório ajuizada em 17/10/2021 pelo arrendatário.

O autor assinalou que, ao tempo da celebração dos contratos de arrendamento, não havia, nas matrículas, quaisquer averbações acerca da existência de ações judiciais relativas aos imóveis arrendados. Contudo, em 29/8/2020, foi surpreendido ao tomar ciência da imissão do réu na posse dos bens, por meio de decisão liminar em favor desse último em execução provisória de sentença por ele movida contra os arrendadores, decorrente de decisão proferida em ação reivindicatória ajuizada por aquele.

Na aludida decisão, foi reconhecido o direito de propriedade do réu sobre diversos imóveis rurais, entre os quais estavam os ocupados pelo arrendatário. O mandado de imissão na posse expedido nos autos da execução provisória de sentença foi cumprido em 18/2/2021, enquanto inúmeras discussões processuais ainda se encontravam pendentes de apreciação.

Alegando, essencialmente, sua condição de terceiro de boa-fé e a sub-rogação do novo proprietário nos direitos e obrigações decorrentes dos contratos de arrendamento, bem como a impossibilidade de sua extinção automática, o autor postulou a proteção possessória em face do demandado.

Após regular processamento, sobreveio o julgamento antecipado da lide, com a improcedência dos pedidos formulados.

À sentença, o demandante interpôs recurso de apelação, ao qual foi negado provimento pelo Tribunal de Justiça.

Como forma de garantir a estabilidade das relações jurídicas no âmbito rural e assegurar o cumprimento da função social da propriedade, o artigo 92, § 5º da Lei n. 4.504/1964 (Estatuto da Terra) prevê a sub-rogação do adquirente do imóvel nos direitos e obrigações do alienante em caso de utilização da terra em regime de arrendamento ou de parceria.
Esse dispositivo, todavia, somente se aplica no caso de alienação ou de imposição de ônus real ao imóvel. Em caso de perda da propriedade pelo arrendador, decorrente de decisão judicial, não se verifica a sub-rogação.

O contrato de arrendamento representa uma relação jurídica entre o arrendador, como (via de regra) proprietário da terra, e o arrendatário, que a explora diretamente. Verificando-se a perda da propriedade por aquele, essa relação automaticamente deixa de existir.

O Decreto n. 59.566/1966, que regulamenta uma série de dispositivos do Estatuto da Terra, possui previsão específica acerca das hipóteses de extinção do contrato de arrendamento. Em seu artigo 26, inciso VIII, estabelece: "Art. 26. O arrendamento se extingue: [...] VIII - Pela perda do imóvel rural".

Destarte, obrigar o novo proprietário do imóvel, em caso de reconhecimento da propriedade pela via judicial, à sub-rogação nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de arrendamento rural mantido entre o arrendatário e o antigo proprietário implicaria, para aquele, a imposição de um encargo com o qual não consentiu, situação totalmente distinta da que se verifica em caso de alienação ou de imposição de ônus real sobre o imóvel, as hipóteses previstas no § 5º do artigo 92 do Estatuto da Terra para a sub-rogação.